Cómo comprar una casa en Cuba: guía paso a paso

Comprar una vivienda en Cuba es legal desde finales de 2011, cuando el Decreto-Ley 288 autorizó la compraventa de casas entre particulares. Desde entonces existe un mercado inmobiliario real y activo, aunque con reglas y trámites propios que conviene conocer antes de dar el primer paso.

Esta guía recorre el proceso completo de compra: quién puede comprar, cómo buscar, qué verificar antes de pagar y cómo se formaliza la operación ante notario.

¿Quién puede comprar una vivienda en Cuba?

Pueden comprar viviendas los ciudadanos cubanos residentes en la isla y los extranjeros con residencia permanente en Cuba. La ley limita la propiedad a una vivienda de residencia permanente y, adicionalmente, una de descanso o veraneo.

Si vives fuera de Cuba y quieres comprar, lo habitual es hacerlo a través de un familiar de confianza residente en la isla, que figurará como propietario legal. Es una práctica común, pero implica una relación de confianza absoluta: legalmente la vivienda pertenece a quien firma la escritura.

Estas reglas podrían cambiar pronto: a mediados de 2026 se tramita en la Asamblea Nacional un proyecto de nueva Ley de la Vivienda que sustituiría la Ley 65 de 1988 y el Decreto-Ley 288. Entre otras cosas, propone permitir hasta dos viviendas en propiedad además de una de descanso, y que los cubanos que emigran conserven y puedan heredar sus propiedades. Mientras la nueva ley no entre en vigor, rigen las reglas descritas en esta guía.

Paso 1: define presupuesto y zona

Los precios varían enormemente según el municipio, el estado constructivo y detalles muy cubanos: si el edificio tiene cisterna o tanque propio, la situación del agua y la electricidad en la zona, si tiene garaje o si la planta baja permite un negocio.

Antes de visitar propiedades, compara precios de anuncios similares en la misma zona. En CubanPortal puedes filtrar por provincia, municipio y reparto, y por rango de precios, para tener una referencia realista del mercado.

Paso 2: visita y evalúa la propiedad

Visita siempre la vivienda en persona, a ser posible más de una vez y en horarios distintos. Comprueba el estado real de la construcción: filtraciones, estado de la cubierta, instalación eléctrica y sanitaria, presión y horario del agua.

Pregunta por los gastos y problemas habituales del edificio o la zona: cortes de agua, estado de la escalera, convivencia. Habla con vecinos si puedes; en Cuba son una fuente de información valiosísima.

Paso 3: verifica la documentación

Antes de hablar de dinero, pide ver el título de propiedad y comprueba que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de quien te la vende. Una certificación de dominio y gravámenes actualizada confirma quién es el dueño y si la vivienda tiene deudas o limitaciones.

Desconfía de ventas donde el vendedor "está tramitando" el título, hay herencias sin resolver o aparecen intermediarios que no pueden acreditar su relación con el propietario. Nuestra guía de documentos necesarios detalla todos los papeles de la operación.

Paso 4: la compraventa ante notario

La compraventa se formaliza mediante escritura pública ante notario. Ambas partes deben presentar sus documentos de identidad y la documentación de la vivienda. El notario verifica la legalidad de la operación y eleva la escritura.

La operación genera impuestos para ambas partes: el comprador paga el impuesto sobre transmisión de bienes y el vendedor el impuesto sobre ingresos personales, ambos con un tipo de referencia del 4% del valor de la operación (mayor para quien vende más de una vivienda en el año). El pago se acredita en el momento de formalizar la escritura ante notario y puede hacerse por canales electrónicos con descuento. Confirma las cifras y procedimientos vigentes con el notario o la ONAT al momento de la compra.

Tras la firma, inscribe la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Ese paso final es el que te protege como nuevo propietario.

Consejos finales

Nunca entregues dinero sin ver la vivienda y los documentos originales. Si acuerdas una seña o adelanto, hazlo por escrito y ante testigos, idealmente con asesoría legal.

Tómate tu tiempo: el mercado cubano se mueve más lento que otros y las buenas oportunidades requieren paciencia y verificación. Una compra bien hecha empieza por la documentación, no por la prisa.