Documentos necesarios para comprar o vender una vivienda en Cuba

La parte más importante de una compraventa de vivienda en Cuba no es el precio: es la documentación. Una operación con papeles en regla se firma en semanas; una con problemas de titularidad puede tardar años o directamente no poder legalizarse.

Aquí tienes la lista de documentos que intervienen en una compraventa típica, tanto para el vendedor como para el comprador.

Documentos del vendedor

Título de propiedad: la escritura o resolución que acredita que el vendedor es el dueño de la vivienda. Puede ser una escritura de compraventa anterior, de donación, una adjudicación por herencia o el título otorgado en su momento por la reforma urbana.

Certificación de dominio y gravámenes: la emite el Registro de la Propiedad y confirma quién es el titular actual y si la vivienda tiene cargas, embargos o limitaciones. Pídela siempre actualizada; es la mejor protección del comprador.

Si la vivienda proviene de una herencia, debe existir la declaratoria de herederos y la adjudicación correspondiente, firmadas por todos los herederos. Una herencia sin resolver es el problema documental más frecuente en el mercado cubano.

Documentos técnicos de la vivienda

La descripción oficial de la vivienda (superficie, linderos, dependencias) debe coincidir con la realidad. Si el inmueble tuvo ampliaciones o modificaciones no legalizadas, será necesario actualizar el dictamen técnico y el plano antes de escriturar.

Este trámite se gestiona con Planificación Física y puede tomar tiempo, así que conviene resolverlo antes de poner la casa en venta. Un anuncio con "papeles al día" se vende notablemente más rápido.

Documentos personales de ambas partes

Comprador y vendedor deben presentar su carné de identidad vigente. Si alguna de las partes actúa en representación de otra persona (por ejemplo, un familiar en el extranjero), necesita un poder notarial que lo autorice expresamente para esa operación.

Recuerda que solo pueden ser propietarios los cubanos residentes en la isla y los extranjeros con residencia permanente.

La escritura y los impuestos

Con la documentación completa, la compraventa se firma ante notario mediante escritura pública. El notario revisa los documentos, da fe de la operación y entrega copias autorizadas a las partes.

Ambas partes pagan impuestos sobre el valor de la operación —el tipo de referencia actual es el 4% para cada una—, y el pago se acredita al formalizar la escritura ante notario. El valor declarado no puede ser inferior a los valores referenciales mínimos que fija el Ministerio de Finanzas y Precios (Resolución 313 de 2024); el notario o la oficina de la ONAT te confirmarán las cifras vigentes.

Después de la firma

El último paso es inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad para que la nueva titularidad quede oficialmente registrada. No lo dejes para después: la inscripción es la garantía definitiva del nuevo propietario.

Guarda copias de toda la documentación: escritura, comprobantes de pago de impuestos y certificaciones. Las necesitarás para cualquier trámite futuro sobre la vivienda.