¿Cuántas viviendas puede tener legalmente una persona en Cuba?

Cuba es uno de los pocos países que limita cuántas viviendas puede tener una persona. La regla es corta y condiciona una cantidad sorprendente de lo que pasa en el mercado: explica por qué durante años las segundas propiedades se compraron a nombre de un familiar y por qué algunas herencias había que resolverlas contrarreloj.

La Ley 187 «De la Vivienda», en vigor desde el 21 de octubre de 2026, subió ese límite. Esta guía explica el tope actual, qué cuenta para él y qué pasa si lo superas.

El límite de hoy

La Ley 187 reconoce el derecho de las personas naturales a tener hasta dos viviendas en propiedad, sin perjuicio de la de descanso o veraneo que esté declarada como tal en el título. Sustituye a la regla de la Ley 65 de 1988 y del Decreto-Ley 288 de 2011, que solo permitían una vivienda de residencia permanente más una de descanso.

El límite se aplica por persona, no por núcleo familiar, y se aplica a la propiedad, no a la ocupación: vivir en una casa que no es tuya no consume tu cupo. Para la ley son personas naturales los ciudadanos cubanos, residan o no en la isla, y los extranjeros con residencia permanente.

Nuevas formas de llegar a dos viviendas

Además de comprar o heredar, la Ley 187 prevé vías propias para tener dos viviendas. Un propietario puede dividir su vivienda, si las dimensiones y la estructura lo permiten, y quedar como titular de las dos resultantes; y en una permuta puede recibir dos viviendas a cambio de una.

También ocurre lo contrario: los propietarios de dos viviendas colindantes pueden unificarlas en una sola, mediante escritura pública e inscripción en el Registro.

Qué pasa si te pasas del límite

Con el tope en dos viviendas, superarlo es mucho menos frecuente que antes, pero sigue pasando, sobre todo por herencia. La ley es clara: si la Dirección Municipal de la Vivienda constata que alguien supera el límite, abre expediente y puede declarar la pérdida de la vivienda adquirida en último lugar.

Por eso conviene regularizar antes de que lo haga la administración. Las vías habituales son las de siempre:

• Vender una de las viviendas a un comprador que esté dentro de su propio límite.
• Donarla a un familiar.
• Permutarla, con o sin compensación.
• Adjudicar la herencia de modo que la propiedad quede en un coheredero con cupo, compensando a los demás.

Por qué el límite moldea el mercado

Durante años, el límite de una vivienda empujó las compras a nombre de un familiar: alguien en el exterior que no podía ser propietario, o alguien en la isla que ya tenía su cupo, compraba con otro nombre en la escritura. Con la Ley 187 ambos motivos se reducen mucho, pero las compras ya hechas siguen siendo de quien figura en el Registro.

El segundo efecto es el mercado de renta. Con una sola vivienda permitida no podía existir una clase de pequeños arrendadores con varias casas. El límite de dos, la posibilidad de arrendar viviendas completas, habitaciones o espacios y la entrada del crédito hipotecario en la ley hacen de la renta la parte del mercado con más probabilidad de cambiar.

Qué cuenta y qué no cuenta para el límite

La confusión más habitual no es sobre el número, sino sobre qué se cuenta. Estos son los casos que más preguntas generan.