La nueva Ley de la Vivienda en Cuba (Ley 187): qué cambia

La Ley 187 «De la Vivienda» fue aprobada por la Asamblea Nacional el 30 de julio de 2026, se publicó en la Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria de 14 de octubre de 2026 y entró en vigor siete días después, el 21 de octubre. Sustituye por completo a la Ley 65 de 1988 y es el cambio más importante en las reglas de la vivienda cubana desde que el Decreto-Ley 288 legalizó la compraventa entre particulares en 2011.

Toca justo las preguntas que más hace la diáspora —quién puede comprar, cuántas viviendas se pueden tener y qué pasa con tu casa si te vas del país— y cambia también cómo se paga una compraventa. Esta guía resume lo que dice el texto publicado.

De la aprobación a la entrada en vigor

El texto pasó por una consulta popular que cerró el 28 de febrero de 2026 y recogió 10 928 opiniones y dudas, de las que la comisión redactora informó haber aceptado el 56 %. La versión publicada tiene 16 capítulos y 190 artículos, y llegó acompañada de sus tres reglamentos en la misma Gaceta: el Decreto 176 (Reglamento General de la Ley de la Vivienda), el Decreto 177 (Reglamento de la Propiedad Horizontal) y el Decreto 178 (Reglamento de las Cooperativas de Viviendas).

El proyecto presentado a la Asamblea preveía 90 días para la entrada en vigor; el texto final lo redujo a siete días desde la publicación. Los asuntos que ya estaban en trámite antes del 21 de octubre siguen resolviéndose con las normas con las que se iniciaron.

1. 01—Aprobada por la Asamblea Nacional — 30 de julio de 2026.
2. 02—Publicada en la Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, junto con los Decretos 176, 177 y 178 — 14 de octubre de 2026.
3. 03—En vigor — 21 de octubre de 2026.

Quién puede comprar

La ley define como personas naturales a los ciudadanos cubanos y a los extranjeros con residencia permanente, sin exigir a los cubanos que residan en la isla. Y abre expresamente la compraventa a personas naturales y jurídicas, cubanas o extranjeras: un extranjero sin residencia también puede comprar, con los derechos y obligaciones que fija la propia ley.

La escritura se firma ante un notario con sede en la provincia donde está la vivienda, que tiene que estar inscrita antes en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.

Hasta dos viviendas, más la de descanso

El cambio más conocido es el límite de propiedad. La Ley 65 permitía una vivienda de residencia permanente y, además, una de descanso o veraneo. La Ley 187 reconoce el derecho de las personas naturales a tener hasta dos viviendas en propiedad, sin perjuicio de la de descanso o veraneo declarada como tal en el título. Si alguien supera el límite, la Dirección Municipal de la Vivienda puede declarar la pérdida de la última vivienda adquirida.

Resuelve un nudo muy real: familias donde una herencia dejaba a alguien con una segunda propiedad que legalmente no podía conservar. Y la ley añade vías nuevas para llegar a dos viviendas, como dividir una casa cuya estructura lo permita o recibir dos en una permuta.

Emigrar deja de significar perder la casa

Con la Ley 65 de 1988, la salida definitiva del país acarreaba la pérdida de la vivienda en favor del Estado. Esa ley ya no existe. La Ley 187 no exige residir en Cuba para ser titular, y su artículo 85 dispone que, al fallecer el propietario, la vivienda se transmite conforme a la legislación sucesoria común; a su vez, el Decreto-Ley 130 de 2026 derogó la incapacidad para heredar por salida definitiva del país.

Alinea las reglas de la vivienda con el artículo 31 de la Ley 171 «De Migración», en vigor a partir del 1 de noviembre de 2026, que reconoce a los cubanos residentes en el exterior el uso, disfrute y libre disposición de sus bienes. Lo que sí impone la ley a quien se ausenta es nombrar un representante que actúe por él en emergencias y en procesos administrativos o judiciales.

Se acaba el pago en efectivo

El precio de una compraventa debe pagarse mediante instrumentos o títulos de crédito bancarios, o cualquier otra modalidad que no sea en efectivo. Antes de escriturar, el vendedor tiene que acreditar que no tiene deudas por el precio de la vivienda, que ha pagado su impuesto y que la vivienda está inscrita.

También cambia la base de los impuestos: los antiguos valores referenciales mínimos dan paso al valor catastral. En la compraventa, el vendedor tributa sobre el precio pactado, siempre que no sea inferior al valor catastral, y el comprador sobre el valor catastral; en la donación, el donatario tributa sobre el valor catastral, también entre familiares; y en la permuta con compensación, quien recibe el dinero tributa sobre el valor catastral más la compensación.

El crédito hipotecario entra en la ley

Por primera vez la ley contempla expresamente el financiamiento hipotecario: puede garantizarse con la vivienda objeto de la inversión u otra en propiedad del titular, pero nunca con la vivienda familiar, que además es inembargable. La vivienda de descanso también puede hipotecarse.

Que la ley lo permita no es lo mismo que bancos ofreciéndolo, con tasas y plazos que le sirvan a una familia cubana. No planifiques una compra contando con un crédito que tu banco todavía no te ha ofrecido.

Lo que la ley también amplía: el lado del Estado

El texto también refuerza las obligaciones del propietario. Quien tiene una vivienda deshabitada de forma permanente, sin seguridad ni mantenimiento y con deterioro de su estructura, está obligado a recuperar su valor de uso; si por abandono llega a declararse en ruina, la Dirección Municipal de la Vivienda puede pedir a un tribunal la pérdida del derecho.

Y si el propietario fallece sin herederos, o todos renuncian, la vivienda pasa al Estado; si estaba ocupada, quienes vivieron en ella con su consentimiento al menos cinco años pueden pedir que se les reconozca la propiedad.

Qué hacer ahora

La ley amplía derechos, pero todos se ejercen sobre un título inscrito y una vivienda cuidada. Esta es la lista de comprobaciones que más rinde a partir de ahora.

• Comprueba que la vivienda está inscrita en el Registro a nombre del verdadero dueño, con una descripción técnica que coincida con la realidad.
• Resuelve las herencias pendientes: la ley nueva no ayuda a una propiedad que sigue a nombre de un familiar fallecido.
• Si vives fuera, nombra un representante en Cuba con un poder notarial vigente.
• Mantén la vivienda ocupada o visiblemente cuidada, y los pagos de servicios al día.
• Si compraste en su día a nombre de un familiar, valora pasar la vivienda a tu nombre mediante una donación o una compraventa ante notario.
• Prepara los pagos por vía bancaria: el efectivo ya no sirve para pagar una compraventa.