Impuestos al comprar y vender una vivienda en Cuba

Cada vez que una vivienda cambia de manos entre particulares en Cuba se generan dos impuestos, uno a cada lado de la mesa. Son sencillos en su estructura —un 4 % cada uno— y complicados en exactamente un punto: la cifra sobre la que se aplica ese 4 % no es necesariamente el precio que acordaste.

Ese punto cambió el 21 de octubre de 2026. La Ley 187 «De la Vivienda» sustituyó los valores referenciales mínimos por el valor catastral de cada inmueble. Esta guía explica quién paga qué, sobre qué valor y en qué momento.

Los dos impuestos

El comprador paga el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias. El vendedor paga el Impuesto sobre los Ingresos Personales por el ingreso obtenido en la venta. Ambos tienen un tipo general del 4 %.

Al vendedor que obtiene ingresos por vender más de una vivienda en el mismo año fiscal se le aplica el 8 % a partir de la segunda venta (artículo 45 de la Ley 113). Comprar una segunda vivienda, en cambio, no sube el tipo del comprador.

La base: el precio para el vendedor, el valor catastral para el comprador

La Ley 187 reescribió los artículos 44 y 203 de la Ley 113 del Sistema Tributario y separó las dos bases. El vendedor tributa sobre el precio de transferencia, siempre que sea igual o superior al valor catastral de la vivienda. El comprador tributa sobre el valor catastral dictaminado por la autoridad competente, sea cual sea el precio.

Declarar un precio simbólico no ahorra nada: el nuevo artículo 44 solo admite el precio como base si no queda por debajo del valor catastral. La ley no dice expresamente qué base se usa cuando el precio es menor, así que en ese caso confirma con la ONAT antes de liquidar; lo razonable es esperar que se tome el valor catastral.

Qué es el valor catastral y cómo se calcula

Es una valoración administrativa del inmueble: valor del suelo más valor de la construcción. La metodología la fija la Resolución 16/2026 del Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo (INOTU). El suelo parte de un módulo de valor por metro cuadrado que fija el Ministerio de Finanzas y Precios, corregido por zona, calle y características de la parcela; la construcción se valora por su uso, tipología, antigüedad y estado de conservación.

Según esa metodología, el valor catastral debe guardar relación con el valor de mercado, pero nunca puede superarlo. Por eso no sirve para poner precio a una casa: marca el piso del impuesto, no lo que vale la vivienda.

• Ubicación y entorno: zona, calle, servicios y grado de urbanización.
• Superficie del terreno y superficie construida.
• Materiales y tipología de la construcción.
• Antigüedad de la edificación.
• Estado técnico: bueno, regular o deficiente, con coeficientes que reducen el valor.

La certificación catastral

El valor catastral se acredita con la certificación catastral, que regula la Resolución 15/2026 del INOTU. La pide el titular de la vivienda en la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo o en la Unidad de Servicios y Trámites, y se paga por Transfermóvil o EnZona. Tiene una vigencia de cinco años desde su emisión.

Si la vivienda tiene obras que no constan en el catastro —una barbacoa, un cuarto añadido—, primero hay que actualizarlo, y puede hacer falta una visita. Por eso conviene que el vendedor la pida antes de poner la casa en venta: el comprador no puede solicitarla por su cuenta.

Cuándo se paga

En la compraventa, los dos impuestos se acreditan al formalizar la escritura ante notario: sin el pago no hay escritura. En la donación, el donatario dispone en general de treinta días naturales desde la escritura para pagar el impuesto de transmisión (artículo 210 de la Ley 113).

Planifícalo. El impuesto no es un gasto que llega con la próxima factura: es dinero que tiene que estar disponible ese día, además del precio y de los aranceles notariales. Y recuerda que, desde la Ley 187, el precio de la vivienda también tiene que pagarse por vía bancaria, no en efectivo.

Lo que los impuestos no cubren

El 4 % de cada parte es el impuesto por la transmisión. Alrededor hay otros costos, menores pero reales: la certificación catastral, aranceles notariales y sellos, las certificaciones que pidas al Registro de la Propiedad, la actualización de la descripción técnica si hiciera falta, y la inscripción del nuevo título tras la firma.

Ninguno es opcional si quieres que la compra se sostenga. La inscripción, en particular, es lo que te convierte en propietario sobre el papel; una escritura firmada guardada en un cajón es un problema esperando a la siguiente operación.

Las cifras cambian: confirma antes de firmar

La Ley 187 y sus normas complementarias son de octubre de 2026, y la práctica de notarías y oficinas de la ONAT todavía se está asentando. Todo lo descrito aquí corresponde al marco vigente a la fecha que aparece al inicio del artículo.

Antes de cerrar, confirma tres cosas con el notario o la ONAT: el valor catastral que figura en la certificación, el tipo que aplica a tu situación y el canal de pago admitido en ese momento.